Σάββατο, 20 Οκτωβρίου 2012

Μίσθωση κατοικίας και συχνά ερωτήματα

Μίσθωση κατοικίας και συχνά ερωτήματα

  1. Τι γίνεται όταν ο ενοικιαστής μου καθυστερεί ή αρνείται να καταβάλει το ενοίκιο;

Όταν ο ενοικιαστής σας καθυστερεί να καταβάλει το ενοίκιο, τότε εσείς καλό θα ήτανε να επιμείνετε προκειμένου να λυθεί το θέμα χωρίς τη συμμετοχή κάποιου δικηγόρου. Σε περίπτωση μεγάλης καθυστέρησης τότε μέσω δικηγόρου μπορείτε να κάνετε αγωγή και να απαιτήσετε τα ενοίκια ή να προχωρήσετε σε αγωγή εξώσεως και να απαιτήσετε την αποχώρηση του ενοικιαστή και την καταβολή των ενοικίων. Βασική προϋπόθεση βέβαια είναι ο ενοικιαστής να έχει περιουσιακά στοιχεία προκειμένου να εξασφαλιστεί η πληρωμή των οφειλών αλλιώς θα πρέπει να περιμένετε μέχρι ο οφειλέτης-ενοικιαστής σας να αποκτήσει κάποιο περιουσιακό στοιχείο στο όνομά του, κάτι που πρακτικά δυσκολεύει πολύ την είσπραξη της οφειλής. Η διαδικασία απαίτησης των ενοικίων στο Δικαστήριο διαρκεί γύρω στο χρόνο, καθώς η δίκη προσδιορίζεται μετά από 5-6 μήνες και η απόφαση βγαίνει μετά από άλλους τέσσερις μήνες περίπου (ενδεικτικά). Ο οφειλέτης-ενοικιαστής εκτός από τα έξοδα δικηγόρου που πρέπει να καλύψει για λογαριασμό του ιδιοκτήτη, πληρώνει και τόκους που μετράνε από τη στιγμή που του κοινοποιείται το έγγραφο αγωγής. 

2. Ο ενοικιαστής θέλει να φύγει πριν από τη λήξη του συμβολαίου.

Ο ενοικιαστής δεν έχει δικαίωμα να αποχωρήσει πριν από τη λήξη του συμβολαίου. Σε περίπτωση που θελήσει να φύγει είναι υποχρεωμένος να καταβάλει τα μισθώματα που υπολείπονται, κάτι που μπορεί να απαιτήσει και ο ιδιοκτήτης δικαστικώς. Σε τέτοιες περιπτώσεις, το Δικαστήριο δικαιώνει τον ιδιοκτήτη ωστόσο η διαδικασία μπορεί να αποδειχθεί χρονοβόρα, καθώς απαιτείται περίπου ένας χρόνος για την πρωτόδικη απόφαση και άλλος ένας περίπου εάν ασκηθεί έφεση. Οι υποθέσεις αυτές οδηγούνται στα Δικαστήρια μόνο εάν ο χώρος μείνει χωρίς να ενοικιαστεί για μεγάλο χρονικό διάστημα, διάστημα που βάσει του συμβολαίου θα χρησιμοποιούσε το χώρο ο ενοικιαστής που αποχώρησε. Συνήθως ο ενοικιαστής, σε συνεννόηση με τον ιδιοκτήτη, καλό θα ήτανε να μεσολαβήσει το διάστημα των 6 μηνών και να υπάρχει έγγραφη ενημέρωση ως απόδειξη της έγκυρης ενημέρωσης, "σπάει" το συμβόλαιο χωρίς να πληρώσει τα υπόλοιπα μισθώματα και ο ιδιοκτήτης νοικιάζει άμεσα το χώρο. Επίσης όπως έχουμε πει πολλές φορές η βοήθεια σας στην εύρεση του νέου ενοικιαστή μπορεί να σας απαλλάξει από πολλά προβλήματα. Φανταστείτε να πηγαίνατε στον ιδιοκτήτή σας και να του λέγατε αποχωρώ από το μίσθιο αλλά σου έχω βρεί ήδη ενοικιαστή! Ούτε γάτα... ούτε ζημιά!
Ο μισθωτής μπορεί όμως να καταγγείλει μια αστική μίσθωση πριν την συμβατική της λήξη ΜΟΝΟ στις εξής περιπτώσεις:
α) αν δεν του παραχωρήθηκε η χρήση ή αν του αφαιρέθηκε αργότερα (βλ.585 ΑΚ)
β) αν η χρήση του μισθίου συνεπάγεται σπουδαίο κίνδυνο της υγείας του μισθωτή ή των συνοικούντων οικείων του (βλ. 588 ΑΚ),
γ) αν ο μισθωτής είναι δημόσιος υπάλληλος και μετατεθεί (άρθρ. 613 ΑΚ)
δ)στις μισθώσεις εφ` όρου ζωής ή συμβατικού χρόνου πέραν της 30ετίας, αν πέρασε 30ετία (βλ. 610 ΑΚ).
Επίσης έχει κριθεί νομολογιακά ότι ο μισθωτής μπορεί να αποχωρήσει αν συντρέχει "σπουδαίος λόγος".

3. Πόσα εγγυήσεις πρέπει να καταβάλει ο νέος ενοικιαστής;

Συνήθως καταβάλλονται 1-2 μισθώματα (1 για τα παλαιά διαμερίσματα και 2 για τα νεόδμητα διαμερίσματα ή τα επιπλωμένα), τα οποία και επιστρέφονται στον ενοικιαστή με την αποχώρησή του. Για να επιστραφούν βέβαια θα πρέπει να μην υπάρχουν φθορές ή ανεξόφλητοι λογαριασμοί. Μέρος της εγγύησης ή ολόκληρο το ποσόν μπορεί να κρατηθεί και σε περίπτωση που υπάρχουν οφειλές προς ΔΕΗ, ΟΤΕ, ΕΥΔΑΠ ή εάν δεν έχουν εξοφληθεί τα κοινόχρηστα. Σε καμία περίπτωση μη καταβάλετε περισσότερα από δύο ενοίκια ως εγγύηση. 

4. Μπορεί ο ιδιοκτήτης να απαιτήσει από τον ενοικιαστή να αποχωρήσει πριν από τη λήξη του μισθωτηρίου συμβολαίου;
Με βάση τη νομοθεσία το min διάστημα ενοικίασης ακινήτου είναι η 3ετία ακόμα και αν το μισθωτήριο αναφέρει μικρότερη διάρκεια από αυτή των 3 ετών. Εάν όμως συντρέχει σοβαρός λόγος όπως είναι η μη καταβολή του ενοικίου ή η αλλαγή χρήσης του χώρου ίσως να υπάρξει πιθανότητα αποχώρησης του ενοικιαστή. Ακόμη και εάν ο ιδιοκτήτης θέλει να χρησιμοποιήσει το χώρο για ιδιοκατοίκηση, η υφιστάμενη νομοθεσία είναι πολύ αυστηρή και προβλέπει ότι τέτοια απαίτηση μπορεί να προβάλει μόνο εάν δεν υπάρχει άλλο ακίνητο στην ιδιοκτησία του. Και σε αυτή την περίπτωση όμως δίνει ένα ποσό στον ενοικιαστή ως αποζημίωση ενώ εάν ζητήσει το ακίνητο για ιδιοκατοίκηση και στο τέλος δεν το χρησιμοποιήσει έτσι, μπορεί να πληρώσει επιπλέον αποζημίωση.

5. Τι γίνεται εάν ο ενοικιαστής εγκαταλείψει το χώρο εν αγνοία του ιδιοκτήτη και εξαφανιστεί;
Εάν ο ενοικιαστής εγκαταλείψει το χώρο εν αγνοία του ιδιοκτήτη, ο ιδιοκτήτης μπορεί κάνοντας χρήση των προσωπικών και περιουσιακών στοιχείων του ενοικιαστή να απαιτήσει όλες τις οφειλές, ακόμη και αυτές που αφορούν την πρόωρη αποχώρησή του. Τα πράγματα δυσκολεύουν εάν ο ενοικιαστής δεν έχει στο όνομά του περιουσιακά στοιχεία, κάτι που αποκλείει ουσιαστικά τον ιδιοκτήτη από οποιαδήποτε διεκδίκηση των νόμιμων δικαιωμάτων του. Για το λόγο αυτό πριν από τη σύναψη του συμβολαίου, ο ιδιοκτήτης οφείλει να ελέγξει την ύπαρξη περιουσιακών στοιχείων στο όνομα του ενοικιαστή.

6. Ποιες είναι οι υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη;
Ο ιδιοκτήτης είναι υποχρεωμένος να παραδώσει στον ενοικιαστή τον χώρο κατάλληλο για τη χρήση για την οποία συμφωνήθηκε κατά το μίσθωμα. Επιπλέον είναι υποχρεωμένος να επισκευάσει τυχόν φθορές που προκύπτουν από φυσική φθορά και οι οποίες απειλούν την υγεία των ενοίκων και την κατάσταση των περιουσιακών στοιχείων εντός της οικίας.
Σε γενικές γραμμές, ο ενοικιαστής πληρώνει ζημιές που έγιναν από αμέλειά του ή σκόπιμα κατά το διάστημα χρήσης του ακινήτου (π.χ σπάσιμο τζαμαρίας, πόρτας κλπ). Ο ιδιοκτήτης καλείται να καλύψει επισκευές που σχετίζονται με τη συντήρηση του ακινήτου (π.χ υγρασίες στον τοίχο, υδραυλικές εγκαταστάσεις κλπ). 

 7. Ποιος είναι υποχρεωμένος να βάψει το σπίτι ή να κάνει τις απαιτούμενες επισκευές κατά την ενοικίαση;

Ουδεμία υποχρέωση έχουν οι ενοικιαστές να επισκευάζουν τις ζημιές που έχουν προκληθεί, λόγω της φυσιολογικής φθοράς του χρόνου, σε ένα ακίνητο (διαμέρισμα, σπίτι, κατάστημα), όταν το ξενοικιάζουν. Αυτό αναφέρεται σε απόφαση του Αρείου Πάγου στην οποία, ωστόσο, τονίζεται πως οι ενοικιαστές, με τη λήξη της μίσθωσης, οφείλουν να επισκευάζουν ή να καταβάλλουν τα χρήματα που απαιτούνται για τις ζημιές που ξεφεύγουν από τα όρια των φυσιολογικών φθορών και έγιναν με δική τους υπαιτιότητα
Εάν δεν έχει κάνει ο ίδιος τις απαραίτητες εργασίες, ο νέος ενοικιαστής τις αναλαμβάνει απαιτώντας να πληρώνει κάθε μήνα χαμηλότερο ενοίκιο. Όλα αυτά βέβαια φροντίστε να αναφέρονται στο μισθωτήριο συμβόλαιό σας για να είστε σίγουροι ότι θα γίνουν και αν όχι να μπορέσετε να καταγγείλετε το μισθωτήριο και να αποχωρήσετε χωρίς προβλήματα.

8. Έλεγχος κατοικίας πριν τη μίσθωση.
Ελέγξτε προσεκτικά και χωρίς βιασύνη το σπίτι που βρήκατε για να μισθώσετε, καθώς και την κατάσταση στην οποία βρίσκεται, μαζί με τα πρόσωπα που θα συγκατοικήσουν μαζί σας. Αν είναι βράδυ ζητείστε να το δείτε και με το φως της μέρας. Αν υπάρχουν εμφανή ελαττώματα ζητείστε να αποκατασταθούν ή να αναγραφούν στο μισθωτήριο. Ελέγξτε αν γύρω από το σπίτι υπάρχουν όσα χρειάζεστε (συγκοινωνία, αγορά, σχολεία κλπ.)

 http://www.spitogatos.gr

Δεν υπάρχουν σχόλια:

Δημοσίευση σχολίου